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          《廣安市人民政府關于進一步促進房地產業平穩健康發展的意見》解讀
          【發布時間:2018-12-18 12:45:22】  【信息來源:房產科】

          《廣安市人民政府關于進一步促進房地產業平穩健康發展的意見》(廣安府發〔2018〕26號,以下簡稱《意見》),是我市按照中省安排部署,結合廣安實際,出臺的一個關于全市房地產業平穩健康發展的指導性文件,將為新形勢下全市房地產業發展提供重要路途和遵循。

          一、《意見》出臺背景

          房地產業關聯度高,帶動力強,是增強國民經濟和改善人民生活的重要產業。目前,我市房地產市場信訪問題較突出,網友反映強烈,出臺促進房地產業平穩健康發展的政策措施,規范各方行為十分必要。

          7月31日,中共中央政治局會議明確指出:“當前,就是要下決心解決好房地產市場問題,堅決遏制房價上漲”。8月14日,四川省人民政府辦公廳印發了《關于進一步做好當前房地產市場調控工作的通知》(川辦發〔2018〕62號),進一步明確:“堅持調控目標不動搖、力度不放松,支持剛性居住需求、堅決遏制投機炒房,促進房地產市場平穩健康發展”。為貫徹落實中省文件精神和要求,確保我市房地產業的平穩健康發展,市委市政府領導要求市住房城鄉建設局牽頭起草《意見》。該《意見》起草后,充分征求各方意見,多次修改,經五屆市政府第25次常務會審議通過,并下發。

          二、關于《意見》關注的幾個主要問題《意見》針對房地產項目開發建設各環節作出了全面規范和要求,全文共25條,包括了房地產項目規劃引領作用、土地出讓管控、基礎設施建設、項目過程監管、房屋銷售管理、物業服務管理、租購并舉制度、違規違法行為處罰等8大內容,其中值得特別關注的有以下幾個方面:

          (一)規劃引領方面?!兑庖姟分赋?土地拍賣前,要將物業管理設施、充電樁等建設內容列入規劃設計條件中的建設專章。新出讓的商住、商服用地,按市場法則,尊重企業自愿,循序漸進推進裝配式建筑。住宅建設項目方案設計時配套商業建筑宜相對獨立設置,應同步進行通風排煙等設施設計;新建區容積率小于等于2.2的住宅建筑不得設置底商,商業應獨立設置;獨立小區街坊內部不再設置商業;已出讓土地面積15畝以上和新出讓的土地,住宅小區內部一律不設置地面停車位。

          (二)土地出讓方面?!兑庖姟分赋?全市要適時調整供地節奏,當去化周期小于8個月時,適時增加土地供應;當去化周期大于15個月時,適時控制土地供應。建立完善購地資金審查制度,嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定,對資金來源不符合要求的,取消土地競買資格。對競買人參加招拍掛出讓土地時,除應要求提供有效身份證明文件、繳納競買(投標)保證金外,還應提交競買(投標)保證金不屬于銀行貸款、股東借款、轉貸和募集資金的承諾書及商業金融機構的資信證明,一經發現證明材料弄虛作假,取消競買資格的同時,不予退還保證金。同時,采取“限房價、競地價”“限地價、競房價”、超過溢價率一定比例后現房銷售或競自持面積等土地出讓方式,堅決防止出現區域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴防高價地擾亂市場預期。

          (三)設計審查方面?!兑庖姟分赋?嚴格把關施工圖設計質量,重視綠色建筑、海綿城市等設計,將小區內部設施設備(含安防設施建設要求)及建筑外立面亮化、視覺衛生要求(含防盜窗網、管線隱蔽、通風排煙)等內容納入設計審查范圍。

          (四)預售管理方面。一是嚴格預售許可。新建商品房項目在相關要件資料齊備,且工程形象進度達到總投資25%以上(6層及6層以下的商品住宅項目要完成基礎和主體結構工程;6層及6層以下的非住宅項目和6層以上的商品房項目,有地下室工程的要完成基礎和主體首層結構工程,無地下室工程的要完成基礎和主體6層結構工程),方可辦理預售許可。二是嚴格銷售管理。新建商品房取得預售許可前,房地產開發企業不得以任何形式對外宣傳,不得采取認購、收取誠意金等方式對外銷售。對取得預售許可或者辦理現房銷售備案的房地產開發項目,要在10日內一次性公開全部銷售房源。三是嚴格網簽管理。所有商品房銷售必須通過市、縣房地產市場交易平臺簽訂商品房買賣合同,辦理備案手續。四是嚴格資金管理。預售資金必須全額繳入專用賬戶實施監管,務必做到政府監管、??顚S?、使用審核、全程監管,未辦理不動產登記權證前,銀行專用賬戶資金不得低于項目總收入的5%(以實際銷售收入為準),直至項目產權證等全部辦理完備。五是嚴格房貸管理。加大對首付資金來源和收入證明等的審核力度,嚴禁挪用消費貸購房、違規提供首付貸等加大購房杠桿、變相突破住房信貸政策的行為。

          (五)明碼標價方面。一是嚴格執行價格申報制度。房地產開發企業申請商品房預售許可時,應合理定價并據實申報,嚴格執行明碼標價、一房一價制度,不得在標價和公示的收費之外加價出售住房或收取未標明的費用。二是加強銷售價格指導。新建商品房項目在銷售前,應先到項目所在地物價主管部門辦理銷售價格備案,物價主管部門要加強銷售價格指導,對報價明顯高于周邊在售項目價格和本項目前期成交價格的商品住房項目,應不予備案。沒有進行價格備案的項目,屬于期房預售的暫不核發預售許可,屬于現樓銷售的暫不辦理權屬登記。三是嚴格控制價格調整。新建商品房項目銷售價格一經備案原則上不得調整,實際銷售價格環比上漲過快、過大的項目,住房城鄉建設部門可暫停網簽,并聯合物價、城管執法等部門嚴肅查處。

          (六)交付使用方面?!兑庖姟分赋?所有商品房必須在工程經竣工驗收合格并在相關行政主管部門備案、配套基礎設施和公共設施已建成并滿足使用要求、住宅質量保證書和住宅使用說明書制度已落實、商品住房質量責任承擔主體已明確、已完成物業承接查驗備案、前期物業管理已落實后方能交付使用,不符合交付使用條件的不予交付;強行交付的,要對其開發企業依法進行處罰。

          (七)辦證程序方面?!兑庖姟分赋?商品房交付后,房地產開發企業應按照相關規定到不動產登記部門辦理所有權登記,取得房屋權屬證書;對拖延辦證的房地產開發項目,要將對房地產企業違規違法行為的處罰和購房戶合法辦證權益進行合理區分,房地產企業違規建設和拖欠稅費、罰款等不得影響購房戶合法辦證權益,相關部門要依據各自職責,進行分期、分時處理,采取分批、分戶辦理不動產登記方式,確保解決一批、辦理一批。同時,強化存量房交易管理,凡在我市國有土地上的存量房交易,必須實行網簽備案,否則不予登記辦證。

          (八)物業管理方面?!兑庖姟分赋?開發企業與購房人簽訂《商品房買賣合同》時,將《前期物業服務合同》作為附件提供給購房人。前期物業服務收費實行備案制,除在物價部門備案的收費項目,不得收取其他任何費用。后期物業服務中,業主與物業服務企業簽訂《物業服務合同》應明確約定物業服務事項、收費依據、收費標準等,物業服務企業對重要事項應盡到提醒告知義務,進一步規范裝修保證金、裝修垃圾清運費等收費行為。

          (九)違規處罰方面?!兑庖姟分赋?對違規以認籌、預訂、排號、吸納會員等方式向購房人收取購房定金、預訂款等費用,預售資金未進入監管賬戶,未完全公示房源、捂盤惜售,不及時進行網簽備案,經紀機構相互串通等違規行為;對未按時開(竣)工、閑置土地、故意囤地等違法違規行為;對商品房銷售未按規定明碼標價、價外加價、哄抬房價、捏造和散布虛假漲價信息等行為;對房地產市場涉及的虛假商業宣傳、虛假違法廣告、合同違法、商標侵權、侵害消費者權益等行為;對房地產開發項目施工、銷售過程中的違法違規行為;對詐騙房地產交易或經營活動當事人錢財、散布虛假消息造謠滋事及房地產開發經營中其他涉嫌刑事犯罪行為;對房地產企業、房地產經紀機構或房地產經紀人員在房地產交易或經營活動中的偷稅、逃稅等行為進行嚴肅查處,并依法追究當事人責任。

          本意見自公布之日起30日以后施行,有效期3年。實施期間,若國家、省有關新政策出臺,按照國家、省新政策執行。

          責任編輯:童西鈺
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